首頁施敏稅會通歷期房地合一2.0修正重點-土地漲價總數額及出售費用推計之認定(稅會國考篇)
施敏稅會通
篇名
房地合一2.0修正重點-土地漲價總數額及出售費用推計之認定(稅會國考篇)
作者
施敏(張曉芬)
說明
發佈時間:20210428

【重點提示】
1.計算方式:個人或營利事業計算房屋、土地交易所得或損失之計算,其為出價取得者,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為「房屋土地交易所得額」,再減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外,不得列為成本費用。 2.費用認定:個人或營利事業未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者,稽徵機關得按成交價額3%計算其費用,並以30萬元為限 3.持有期間:持有房屋、土地之期間在二年以內者,稅率為45%※參見所得稅法第14條之4及第24條之5規定。

【釋例】
甲君出售房地產一筆(符合土地增值稅自用住宅用地規定),持有期間1.5年,實際出售價格為1200萬元,取得成本為800萬元,甲君未提示舉證出售相關費用。出售土地時之申報移轉現值及公告土地現值分別為300萬元及100萬元,前次移轉現值為90萬元,物價指數為101%,若無土地改良等相關費用。試作:
分別依據《房地合一1.0》及《房地合一2.0》規定計算下列稅額(一)土地增值稅。 (二)出售房地產之應納所得稅額。

【求解】

項目 《房地合一 1.0》 《房地合一 2.0》
認列土地
漲價總數額
300萬-90萬*101%=209.1萬 100萬-90萬*101%=9.1萬
土地增值稅 209.1萬*10%=20.91萬元 (一) 9.1萬*10%=0.91萬元 (一)
出售相關費用
之推計
1200萬*5%=60萬元 1200萬*3%=36萬元
上限為30萬元
房地交易
課稅所得額
1200萬-800萬-60萬-209.1萬
=130.9萬
 1200萬-800萬-30萬-9.1萬-(20.91萬-0.91萬)
=340.9萬
房地合一
稅額
130.9萬*35%=45.815萬元 (二) 340.9萬*45%=153.405萬元 (二)
總稅負
(一) + (二)
20.91萬 + 45.815萬
=66.725萬元
20.91萬元 + 153.405萬元
=174.315萬元

《房地合一1.0》與《房地合一2.0》實施前後,土地增值稅及所得稅之稅負總額差異數:174.315萬-66.725萬=107.59萬元

延伸學習
關鍵詞
公告土地現值、土地漲價、房地合一
刊名
施敏稅會通

想瞭解相關課程
請填妥下列相關資料,服務人員將儘速與您聯繫。

詢問類科: 上課方式: 詢問班別:
詢問課程內容:
姓 名: 電 話: Email:
本人同意高點‧知識達公司及其關係企業與合作對象,得直接或間接蒐集、處理及利用本人之個人資料。
驗證碼 按一下重取驗證碼 (請區分大小寫)