個人交易繼承取得房屋及土地課徵所得稅之貸款減除評析(稅會修法篇)-全方位輔考會計師,高普考會計,會研所,記帳士-高點會計網
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篇名
個人交易繼承取得房屋及土地課徵所得稅之貸款減除評析(稅會修法篇)
作者
施敏(張曉芬)
說明
發佈時間:20200729

財政部於109.07.15發布台財稅字第10904601200號令:「個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向『金融機構抵押貸款之未償債務餘額』者,應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質,該『債務餘額』超過『繼承時房屋評定現值及公告土地現值』部分,核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋、土地,依所得稅法第14條第1項第7類第2款(財產交易所得舊制)規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項(房地合一新制)規定計算房屋、土地交易所得時,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數,且確由該個人『實際負擔償還』部分,得自房屋及土地交易所得中減除。」

個人出售房地無論適用「房地合一稅分離課稅之新制」或「財產交易所得合併報繳之舊制【註】」,其交易(出售)時之成交價額,減除繼承時該項財產之「時價」及移轉該項財產相關費用後之餘額為所得額。按遺產及贈與稅法第10條第2項規定:「所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準」,而無論係公告土地現值或房屋評定標準價格其金額顯較市價低很多,導致在計算出售房地之所得時,因減除之「時價」過低,導致其課稅所得提高,而負擔較高之所得稅負。該函令旨在解決上述問題,其立意可謂良善,然而卻有幾處極待深思之處,分述如下:(一)遺產及贈與稅法第17條第1項第9款規定:「被繼承人死亡前,未償之債務,具有確實之證明者」,應自遺產總額中扣除。又財政部66.09.14台財稅第36207號函核示:「被繼承人於生前向金融機構貸款,迄死亡時仍未償還,具有確實證明時,該項債務應自遺產總額中扣除,至其以該項借款購置之土地,於依法計算列入遺產總額中之價額反遠低於該項借款,問題在於不動產評價,但不能因此而不准其扣除『全額負債』」。因而可能引發其購買房地生前未償之「貸款債務」高於「房地時價」者,仍可全額減除之。而今,計算財產交易所得之際,該「債務餘額」超過「繼承時房屋評定現值及公告土地現值」且由該個人「實際負擔償還」部分,自房屋及土地交易所得中又再度減除之,似有重複減除部分金融機構抵押貸款之疑慮。(二)僅得就「金融機構抵押貸款之未償債務餘額」減除之,同樣是舉債,若非向「金融機構抵押貸款」,其未償債務餘額不得減除之。雖說是考量金融機構貸款之客觀性及可實現性,然則,藉由其他管道取得資金卻無法減除之,違反租稅中立性。(三)適用財產交易所得舊制者,若採「推計課稅」核定財產交易所得者,則無減除「金融機構抵押貸款」其未償債務餘額之適用。(四)筆者認為,出售繼承房地適用房地合一稅新制計算,若符合第4條之5第1項第1款自用住宅條件規定者,得減除400萬元後,適用10%優惠稅率,足以降低出售者租稅負擔;此外,對於換屋族群而言,得適用「重購退稅」之優惠,繳納之所得稅,得以申請全部或部分退回。依此,該函令之貸款餘額減除,實為嘉慧深諳稅法且懂得運用此道出售「非自用住宅」之高額豪宅者,其受惠最為顯著。

【註】
納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地,交易之房屋、土地係「被繼承人」於104年12月31日以前取得,且納稅義務人於105年1月1日以後「繼承取得」,應依同法第14條第1項第7類(財產交易所得舊制)規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額,於同法第71條規定期限內辦理結算申報(財政部104/08/19台財稅字第10404620870號令)。

關鍵詞
債務餘額、金融機構抵押貸款
刊名
施敏稅會通

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