【重點提示】
1.計算方式：個人或營利事業計算房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為「房屋土地交易所得額」，再減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。 2.費用認定： (1)個人或營利事業未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。 (2)得再減除當次交易「未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分」之已納土地增值稅稅額，其計算方式如下：【A】
[(交易時申報移轉現值—交易時公告土地現值）/以申報移轉現值計算之土地漲價總數額)]*已納土地增值稅 3.持有期間：持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為45%。※上述規定請參見所得稅法第14條之4及第24條之5規定及《房地合一課徵所得稅申報作業要點第16點》。
【釋例】
甲君出售房地產一筆(符合土地增值稅自用住宅用地規定)，持有期間1.5年，實際出售價格為1200萬元，取得成本為800萬元，甲君未提示舉證出售相關費用。出售土地時之申報移轉現值及公告土地現值分別為300萬元及100萬元，前次移轉現值為90萬元，物價指數為101%，若無土地改良等相關費用。
試作： (一)土地過戶移轉實際繳納之「土地增值稅額」。 (二)分別依據《房地合一1.0》及《房地合一2.0》規定，計算甲君出售房地產之「應納所得稅額」。
【求解】
(一)實際繳納之土地增值稅額
土地漲價總數額=300萬-90萬*101%=209.1萬
土地增值稅=209.1萬*10%=20.91萬元 (二)
| 項目 | 《房地合一1.0》 | 《房地合一2.0》 | |
| 房地合一稅認列之 土地漲價總數額 |
300萬-90萬*101%=209.1萬 | 100萬-90萬*101%=9.1萬 | |
| 出售費用 之推計 |
1200萬*5%=60萬元 | 1200萬*3%=36萬元 上限30萬元 |
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| 未自交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額【A】 | - | [(300萬-100萬)/209.1萬] *20.91萬=20萬 |
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| 課稅所得額 | 交易價額 | 1200萬 | 1200萬 |
| 取得成本 | (800萬) | (800萬) | |
| 推計費用 | (60萬) | (30萬) | |
| 土地漲價總數額 | (209.1萬) | (9.1萬) | |
| 未計入「土地漲價總數額」之已納土增稅【A】 | - | (20萬) | |
| 課稅所得額 | 130.9萬 | 340.9萬 | |
| 房地合一稅額 | 130.9萬*35%=45.815萬元 | 340.9萬*45%=153.405萬元 | |
| 總稅負(一) + (二) | 20.91萬 + 45.815萬 =66.725萬元 |
20.91萬元 + 153.405萬元 =174.315萬元 |
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《房地合一1.0》與《房地合一2.0》實施前後，土地增值稅及所得稅之稅負總額差異數：174.315萬-66.725萬=107.59萬元。
PS.本題焦點在於《房地合一2.0》之「未自交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額」，係依照《房地合一課徵所得稅申報作業要點第16點》最新公布之算式作完整詮釋。同學們可以跟稍早於4月份發表之房地合一2.0文章做比對。兩者雖然計算過程看似有異，但其租稅原理及最終答案是相同的。