首頁施敏稅會通歷期【房地合一2.0-學員提問TOP 2】交易時申報移轉現值高於公告土地現值之釋例(稅會國考篇)
施敏稅會通
篇名
【房地合一2.0-學員提問TOP 2】交易時申報移轉現值高於公告土地現值之釋例(稅會國考篇)
作者
施敏(張曉芬)
說明
發佈時間:20210818

【重點提示】
1.計算方式:個人或營利事業計算房屋、土地交易所得或損失之計算,其為出價取得者,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為「房屋土地交易所得額」,再減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外,不得列為成本費用。 2.費用認定: (1)個人或營利事業未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者,稽徵機關得按成交價額3%計算其費用,並以30萬元為限 (2)得再減除當次交易「未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分」之已納土地增值稅稅額,其計算方式如下:【A】
[(交易時申報移轉現值—交易時公告土地現值)/以申報移轉現值計算之土地漲價總數額)]*已納土地增值稅
3.持有期間:持有房屋、土地之期間在2年以內者,稅率為45%※上述規定請參見所得稅法第14條之4及第24條之5規定及《房地合一課徵所得稅申報作業要點第16點》。

【釋例】
甲君出售房地產一筆(符合土地增值稅自用住宅用地規定),持有期間1.5年,實際出售價格為1200萬元,取得成本為800萬元,甲君未提示舉證出售相關費用。出售土地時之申報移轉現值及公告土地現值分別為300萬元及100萬元,前次移轉現值為90萬元,物價指數為101%,若無土地改良等相關費用。
試作: (一)土地過戶移轉實際繳納之「土地增值稅額」。 (二)分別依據《房地合一1.0》及《房地合一2.0》規定,計算甲君出售房地產之「應納所得稅額」。

【求解】
(一)實際繳納之土地增值稅額
土地漲價總數額=300萬-90萬*101%=209.1萬
土地增值稅=209.1萬*10%=20.91萬元
(二)

項目 《房地合一1.0》 《房地合一2.0》
房地合一稅認列之
土地漲價總數額
300萬-90萬*101%=209.1萬 100萬-90萬*101%=9.1萬
出售費用
之推計
1200萬*5%=60萬元 1200萬*3%=36萬元
上限30萬元
未自交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額【A】 - [(300萬-100萬)/209.1萬]
*20.91萬=20萬
課稅所得額 交易價額 1200萬 1200萬
取得成本 (800萬) (800萬)
推計費用 (60萬) (30萬)
土地漲價總數額 (209.1萬) (9.1萬)
未計入「土地漲價總數額」之已納土增稅【A】 - (20萬)
課稅所得額 130.9萬 340.9萬
房地合一稅額 130.9萬*35%=45.815萬元 340.9萬*45%=153.405萬元
總稅負(一) + (二) 20.91萬 + 45.815萬
=66.725萬元
20.91萬元 + 153.405萬元
=174.315萬元

《房地合一1.0》與《房地合一2.0》實施前後,土地增值稅及所得稅之稅負總額差異數:174.315萬-66.725萬=107.59萬元

PS.本題焦點在於《房地合一2.0》之「未自交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額」,係依照《房地合一課徵所得稅申報作業要點第16點》最新公布之算式作完整詮釋。同學們可以跟稍早於4月份發表之房地合一2.0文章做比對。兩者雖然計算過程看似有異,但其租稅原理及最終答案是相同的。

延伸學習
關鍵詞
申報移轉現值、公告土地現值、土地交易所得、土地增值稅、房地合一2.0
刊名
施敏稅會通

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