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【房地合一2.0 - 學員提問TOP 1】營利事業房地交易所得額認定及稅額計算(財稅國考篇)
作者
施敏(張曉芬)
說明
發佈時間：20210623
110年火速通過之房地合一2.0，一般人自行研讀修法條文或閱讀報章雜誌後，對於諸淺顯易懂之內容(如：依據「持有年限」適用「稅率」等)，應可輕易吸收了解，無需我在此多所贅言。然而，隨著房地合一2.0即將於7月1日正式上路，而重量級國家考試(會計師、高普考)也隨之陸續登場，施敏老師收到許多優秀學員提問頗具深度的相關議題，我估計或許也會是其他應考子弟兵們共同疑惑及爭點，於是著手彙整在此版面跟大家分享。
這一回合，率先討論關於營利事業出售房地產之所得額計算，其計算邏輯及方式大致上跟「個人」相同，請自行參照今年4月28日專欄文章《房地合一2.0修正重點-土地漲價總數額及出售費用推計之認定》，但魔鬼出在細節裡，營利事業出售房地產之課稅規定於所得稅法第24條之5(共計6項)，其冗長條文隱藏許多關鍵重點及變化題型，核心判斷在於究竟該公司是《一般營利事業》或《建設公司》，其相異點整理如下表。
| 項目 | 一般營利事業 | 建設公司 | ||
| 適用 | 營利事業出售~ 1.房屋、土地 2.地上權 3.預售屋 |
營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地 | ||
| 所得額 | 營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為交易所得額，再減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。 | 依規定計算之房屋、土地「交易所得額」，減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其「交易所得額」為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。 | ||
| Y1(交易所得或損失) =收入-成本-費用 PS.經計算為交易損失者，不得再行減除土地漲價總數額。 |
1.Y1(交易所得) > 0： (1)Y1-土地漲價總數額=Y2 > 0者：以Y2計入課稅。 (2)Y1-土地漲價總數額=Y2 < 0者：以0計算。 |
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| Y2(課稅所得) =Y1-土地漲價總數額-前10年損失 |
2.Y1(交易損失)<0：自營利事業所得額中減除Y1，不得再行減除土地漲價總數額。 | |||
| 課稅方式 | 獲利 | 不併計營利事業所得額，按規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳。 | 計入營利事業所得額課稅。 | |
| 損失 | 交易交易損失(不得減除土地漲價總數額)，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起10年內之房屋、土地交易所得減除。 | 交易交易損失(不得減除土地漲價總數額)，得自營利事業所得額中減除。 | ||
| 稅率 | 2年內 | 45% | 20% | |
| 超過2年，未逾5年 | 35% | |||
| 超過5年 | 20% | |||
| 符合反錯殺情事者 | 20% | |||
| 立法理由 | 為避免個人藉由公司名義持有房地產以規避個人短期交易之租稅，本次修法比照個人規定依據持有期間對應適用稅率，加重營利事業短期持有之稅率，採《分開計算、合併報繳》方式，以健全房地產交易及符合租稅中立性。 | 興建房屋完成後第一次移轉視為該公司「本業」之所得，計入營利事業所得額，合併計算課稅。 適用對象：【建設公司興建房屋或一般營利事業自建廠辦】第一次移轉時。 |
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《房地合一2.0》詳細內容及完整釋例，請參閱110年度施敏老師《稅務法規-總複習》課程、講義及即將於7月中出爐之最新改版2022《稅務法規大意》書籍。
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關鍵詞
房地合一2.0、營利事業出售房地產、土地交易所得、土地稅法、稅務法規
刊名
施敏財稅通
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