首頁施敏稅會通歷期【房地合一2.0-學員提問TOP 3】營利事業房地交易損失應如何減除及處理?(稅會國考篇)
施敏稅會通
篇名
【房地合一2.0-學員提問TOP 3】營利事業房地交易損失應如何減除及處理?(稅會國考篇)
作者
施敏(張曉芬)
說明
發佈時間:20211215
【重點提示】
  • 營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算,以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外,不得列為成本費用。
  • 營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得,減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額,不併計營利事業所得額,按下列規定稅率分開計算應納稅額,合併報繳;其在中華民國境內無固定營業場所者,由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅。
  • 當年度房屋、土地交易損失,應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除,E房地2年以內出售,相同稅率為45%;減除不足部分,得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除;減除後尚有未減除餘額部分,得自交易年度之次年起10年內之房屋、土地交易所得減除。
  • 焦點提示:
    ☑房地交易所得(或損失)=出售收入 - 成本 - 費用
    ☑房地課稅所得 = 交易所得 - 土地漲價總數額
※上述內容請詳參所得稅法第24條之5。

【釋例】110年記帳士 申論題 第三題
請依我國現行所得稅法等相關規定,回答下列問題:甲公司之總機構設在臺北市,會計年度採曆年制。 (一)甲公司於110年出售中華民國境內之4筆房地產,相關資料如下表,假設均非甲公司自行興建之房屋,且成本、費用均取得合法憑證。請分別計算4筆房地產交易有若干課稅所得?又4筆房地交易應如何申報繳納交易所得稅? (12分)

  取得時間 出售時間 取得房地成本、費用 出售房地收入 公告現值之土地漲價總數額
A土地 104年1月 110年7月 1,000萬元 2,000萬元 500萬元
B房地 105年1月 110年6月 1,100萬元 1,900萬元 400萬元
C房地 106年1月 110年9月 1,200萬元 1,800萬元 200萬元
D房地 109年1月 110年9月 1,300萬元 1,500萬元 150萬元
請依下列表格順序繪製到試卷上,將答案填入空格中作答,否則不予計分。
  持有期間 房地課稅所得額 應如何申報納稅
A土地 6年6個月    
B房地 5年5個月    
C房地 4年8個月    
D房地 1年8個月    
(二)承上題,假設甲公司110年叉出售中華民國境內之E房地,資料如下表,若甲公司110年度中華民國境內之營利事業課稅所得額(不含房地)為500萬元,則110年度甲公司應納營利事業所得稅額為若干? (8分)
  取得時間 出售時間 取得房地成本、費用 出售房地收入 公告現值之土地漲價總數額
E房地 110年1月 110年10月 1,400萬元 1,200萬元 50萬元
【求解】
(一)
  持有期間 房地課稅所得額 應如何申報納稅
A土地 6年
6個月
出售土地交易所得免徵所得稅
課稅所得額=0
無須申報、繳納所得稅。
B房地 5年
5個月
【房地合一1.0】
1,900萬-1,100萬-400萬=400萬
房地課稅所得額400萬元應計入營利事業所得額,於111年5月份合併計算(適用20%稅率)、合併計算、合併申報繳納營利事業所得稅。
C房地 4年
8個月
【房地合一2.0】
1,800萬-1,200萬-200萬=400萬
適用35%稅率(超過2年~未逾5年)分開計算應納稅額,於111年5月份申報營利事業所得稅時,分開計算、合併報繳。
D房地 1年
8個月
【房地合一2.0】
1,500萬-1,300萬-150萬=50萬
適用45%稅率(持有2年以內)分開計算應納稅額,於111年5月份申報營利事業所得稅時,分開計算、合併報繳。
(二) E房地房地交易損失=1,200萬-1,400萬= - 200萬
適用相同稅率45% D房地之交易所得=1,500萬-1,300萬=200萬元,優先減除E房地之交易損失200萬元,金額恰好全數減除完畢。
110年度應納營利事業所得稅額
=[500萬+400萬(B房地)]*20%+400萬*35%(C房地)=320萬元
延伸學習
關鍵詞
房地交易、交易損失、交易所得
刊名
施敏稅會通

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