首頁施敏稅會通歷期納稅義務人轉售預售屋紅單交易所得課稅規定(稅會修法篇)
施敏稅會通
篇名
納稅義務人轉售預售屋紅單交易所得課稅規定(稅會修法篇)
作者
施敏(張曉芬)
說明
發佈時間:20220622

財政部於111年5月26日公告發布台財稅字第11104501470號令,自110年7月1日起轉售紅單交易所得 (簽訂預售屋買賣交易前之預購單)予第三人,比照房地合一2.0之預售屋交易課稅。函令全文內容如下: (一)個人及營利事業於簽訂預售屋買賣契約書前,支付定金或類似名目之金額,取得平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據(即購屋預約單,俗稱紅單),係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為。自110年7月1日起轉售紅單予第三人,屬所得稅法第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地交易,應依110年4月28日修正公布所得稅法規定課徵所得稅。 (二)個人及營利事業因違反平均地權條例第47條之3第6項規定轉售紅單,經主管機關依同條例第81條之2第6項第2款規定或其他相關法律科處之罰鍰,於計算交易所得時,不得自該課稅所得額減除。 (三)個人及營利事業於110年7月1日以後至本令發布日前轉售紅單,並於111年6月30日以前依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報及補繳稅款並加計利息者,免依所得稅法第108條之2第2項、第3項、第110條第1項及第2項規定處罰。

因此,自110年7月1日起,無論係轉售正式簽約之預售屋交易所得或轉售未正式簽約前之紅單交易所得,皆比照《房地合一2.0》預售屋交易所得之認定及計算,賣方應於簽訂換約買賣契約後30日內計算所得,申報納稅;110年6月30日前預售屋換約交易,屬於財產交易所得,採「合約售價-(合約取得價金+換約費用)」後併入綜合所得總額,於111年5、6月份依據該申報戶之適用稅率申報納稅。隨著時間推演,採財產交易所得計入綜合所得總額課稅之方式,將走入歷史,從今爾後之重點為《房地合一2.0》。

同樣是《房地合一2.0》,預售屋交易所得(包含紅單轉售)認定方式與出售實體房屋之交易略有差異。首先,最大差異處為售價成本之認定,預售屋採「實際收取價金」計稅,係以「實際收取價金」作為收入,不包含受讓人後續支付建商(或地主)價款;成本部分,係以「實際支付金額」認定之;費用部分,得舉證核實認定,若無法舉證費用則依實際收取價金3%推計費用。

【釋例】
張三於109年12月正式簽約向建商購入預售屋,買價為1,000萬元;於111年4月出售該預售屋,售價為1,080萬元,已支付給建商之價金為160萬元,未能舉證認定費用。則張三出售預售屋之交易所得為何?應申報繳納房地合一2.0稅金為何?
【計算過程】
售價=實際收取價金=實際支付價金+利潤=160萬+80萬=240萬元
成本=實際支付價金=160萬元
推計費用=售價*3%=240萬*3%=7.2萬元
出售預售屋(房地合一2.0)之交易所得=240萬-160萬-7.2萬=72.8萬元
出售預售屋(房地合一2.0)之應納稅額=72.8萬*45%=32.76萬元

PS.由於預售屋係屬尚未興建完成之換約所產生的「權利交易所得」,該房屋稅尚未取得使用執照、尚未有房屋稅籍編號及門牌號碼,該土地所有權亦未予登記過戶,所以,不會產生土地增值稅及契稅之租稅負擔,因此,無須減除土地漲價總數額,此即為預售屋與實體房地交易的第二處差異之所在。

延伸學習
關鍵詞
房地合一2.0、預售屋交易所得、紅單交易所得
刊名
施敏稅會通

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