依《所得稅法》第4條之5，自用住宅免稅額的適用有三個必要條件：
- 納稅義務人本人、配偶或未成年子女必須在該房屋辦理戶籍登記並實際居住，且連續滿六年。
- 交易前六年內該房屋不得出租、不得供營業或執行業務使用。
- 於本次交易前六年內未曾使用過此項免稅額。
這三項要件缺一不可，但須特別要注意的是，若設籍人是已成年的子女，或是父母、祖父母，即便有設籍或短期居住，仍不在法條列舉的適用範圍內，無法享有免稅額。
實務上最容易混淆的是「六年從何時起算」？很多人以為從取得登記日開始算，但法條要求的是「設籍且實際居住」之日起算，而且必須連續不中斷滿六年。為了釐清時間軸，可以將與房地合一相關的關鍵時點分成：
- 取得日是買進完成登記之日
- 移轉日是出售過戶之日
- 設籍日是戶籍遷入之日
- 遷出日是戶籍遷出之日
- 持有期間是移轉日減取得日
與免稅額相關的租稅優惠期間則是遷出日減設籍日，且其內涵包含「連續設籍＋實際居住＋不得出租營業」三件事同時成立。
例如小賴在110年8月15日買進A屋，裝潢一段時間後，於112年10月15日才在戶政機關辦理戶籍登記。依規定，小賴必須從112年10月15日起連續居住至118年10月14日，期間不得遷出戶籍，也不得有出租或營業使用，才算達到「連續滿六年」的門檻。
此外，實務上也有不少民眾認為只要臨時把戶籍遷入就可以，但答案是否定的。除了戶籍在此之外，還得有實際居住的事實。過去在房地合一實施初期，個別納稅人臨賣屋前才把戶籍遷入，試圖以「形式要件」申請重購退稅或各式優惠。為避免此類規避，國稅局會綜合查核，包括委託出售合約的時間、房屋水電瓦斯使用度數、郵件或帳單的收受地址、交屋時的實際屋況，必要時也可能鄰里訪查或向管委會了解。若僅有「紙本設籍」而缺乏日常居住的痕跡，極可能被認定不符自用要件。
綜合而言，房地合一稅自用住宅免稅額的核心在於兩件事：設籍與實際居住須連續滿六年以及六年內不得出租或營業。想要穩妥適用優惠，務必及早規劃，把設籍與實住的時點安排好，同時在期間內避免任何出租、公司登記或短租行為，並留存可證明居住的紀錄（如水電帳單、里鄰或管理員證明、郵件收件紀錄、學區就學資料等）。只要把時間軸釐清、證據保存好，就能在出售時安心主張自用住宅免稅額，避免不必要的稅務風險。
- 題測一：依所得稅法規定，有關納稅義務人申請適用房地合一自用住宅優惠課稅之條件，下列敘述何者錯誤？
【110年地方特考三等財稅行政：稅務法規】
- 選項：
- (A) 本人或其配偶、未成年子女須辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年
(B) 交易前 5 年內，無出租、供營業或執行業務使用
(C) 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用本優惠規定
(D) 其免稅所得額，以不超過 400 萬元為限
- 解析：
- 交易前 6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 題測二：下列有關房地合一課徵所得稅之自住房地相關規定何者是正確的？
① 個人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年
② 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用
③ 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用此規定
④ 免稅所得額以不超過 400 萬元為限
- 選項：
- (A) ①②③④
(B) ②③④
(C) ①②④
(D) ②④
- 解析：
- 個人出售房地適用房地合一自住房地免稅額新臺幣400萬元，超過部分以10%稅率計算，須本人或其配偶、未成年子女在該房地辦竣戶籍登記，持有並實際居住連續滿6年，期間無出租、供營業或執行業務使用，又個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠，如僅有「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋，尚不符合規定，無法適用自住房地租稅優惠。